리츠 정의
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자 상품입니다.
간단히 이야기하면, 다수의 사람이 자금을 모아 리츠회사를 통하여 부동산을 구입하여 임대료를 받아 나누는 방식입니다.
리츠(REITs, 부동산투자신탁)는 소액으로 부동산에 투자할 수 있고, 높은 배당 수익을 기대할 수 있는 투자 수단이라는 점에서 많은 사람에게 매력적입니다.
소액 간접투자 가능
일반 부동산 투자와 달리 큰 자본 없이도 다양한 부동산 자산에 간접 투자할 수 있으며, 전문가의 관리를 통해 안정적인 배당 수익을 제공받을 수 있습니다.
부동산 정책 변동성 노출
정부의 경제정책 및 부동산 관련 제도에 따라서 부동산 가격 변동성 리스크에 노출될 가능성이 높습니다.
금리 민감
우선 리츠의 가격은 주식과 유사하게 변동성이 크며, 특히 금리 변화에 민감합니다.
금리가 상승하면 배당 매력도가 낮아져 가격이 하락할 수 있으며, 부동산 경기 침체 시에는 수익성과 자산 가치가 떨어질 가능성도 있습니다.
비상장 리츠 환금성 제한
상장된 경우 일반 주식과 같이 매매를 통하여 즉시 환금이 가능하지만, 비상장의 경우 환금성이 떨어질 수 있다는 점도 투자시 유의해야 합니다.
따라서 장점과 단점을 충분히 이해한 후에 투자하는 것이 좋습니다. 투자자는 자신의 목표와 기간, 위험 감수 성향을 고려해 신중히 선택해야 하며, 이로써 자신에게 맞는 상품을 선정할 수 있습니다.
국내 리츠 현황
‘24.9월 말 현재 국내 운용리스는 총 386개, 자산규모는 총 99.2조 원입니다.
| 구 분 | 개 수 | 자산 총계 | 비 율 |
| 기업구조조정 | 15 | 2.4조 | 2.5% |
| 위탁관리 | 367 | 96.3조 | 97.0% |
| 자기관리 | 4 | 0.5조 | 0.5% |
| 합 계 | 386 | 99.2조 | 100.0% |
섹터별 분류
가장 높은 비중을 차지하고 있는 섹터는 주택이며 뒤를 이어서 오피스, 리테일, 물류섹터 순 입니다.
- 주택 (Residential) : 47.%
- 오피스 (Office) : 28.7%
- 리테일 (Retail) : 7.6%
- 물류 (Industrial) : 7.3%
- 혼합병 (Diversified) : 4.2%
지역별 투자 현황
투자의 대부분은 서울을 중심으로 행하여 졌는데, 여의도지역이 절반에 육박하는 비율로 가장 높은 비중을 보였습니다.
- 여의도지역 : 44.3%
- 강남지역 : 7.4%
- 광화문지역 : 4.4%
- 기타지역 : 20.4%
상장 현황
국내에서 운용 중인 총 386개 리츠 중 한국거래소에 상장된 회사는 총 24개, 상장주식 시가총액은 총 8.13조원, 자산총액은 약 23조 원입니다. 상장된 회사는 일반 개별주식 종목과 같이 매매할 수 있습니다.
상장종목
상장된 23개 종목 중 시가총액이 가장 큰 종목은 SK리츠이며, ESR켄달스퀘어, 롯데, 신한알파, 제이알글로벌 등의 순서입니다. (통계 자료는 ‘24.11월 기준)
| 구 분 | SK | ESR켄달스퀘어 | 롯데 | 신한알파 |
| 현재가 | 4,510원 | 4,660원 | 3,190원 | 5,380원 |
| 시가총액 | 1.2조 원 | 1.0조 원 | 0.8조 원 | 0.7조 원 |
| 자산총계 | 4.3조 원 | 2.3조 원 | 2.3조 원 | 2.0조 원 |
| 배당율 | 8.07% | 5.88% | 5.96% | 23.87% |
| 배당시기 | 매 분기 | 5월, 11월 | 6월, 12월 | 3월, 9월 |
| 배당금 | 91원 | 137원 | 95원 | 642원 |
시가총액
‘21.9월에 상장된 SK가 시가 총액 1.2조 원으로 가장 높은 수준을 보이고 있으며, 뒤를 이어 ESR켄달스퀘어, 롯데, 신한알파의 순으로 나타납니다.
자산 총계
자산 총계 역시 SK가 다른 회사에 비해 약 2배에 육박하는 수치를 보이면서 가장 높은 수치를 보여주고 있으며, ESR켄달스퀘어 순으로 뒤를 따르고 있습니다.
배당률
투자시 가장 중요한 고려 사항인 배당률은 신한알파가 23.87%를 보이면서 다른 종목에 비하여 압도적인 수치를 나타내고 있습니다. 그 외 회사는 배당률이 거의 비슷하지만, SK가 8.07%로 뒤를 따르고 있습니다. 신한알파는 오피스빌딩 및 상업용 부동산에 투자하여 운용하고 있으며, 지난해 강남 A타워를 포트폴리오에 편입시켰습니다.
배당 시기
SK는 매분기 마다 배당을 하고 있으며, 그 외 종목은 연 2회 배당을 하고 있습니다. 리츠에 투자를 하실 경우 배당시기를 잘 조정하여 매월마다 현금흐름을 만드는 방법도 유효한 투자 전략입니다.
배당금
SK는 642원의 배당금을 지급하고 있으며, 연 2회 배당금이 동일하다고 가정시 1년에 약 1,284원의 배당금을 받는다는 것을 의합니다. 즉 주식 100주를 1년간 보유하고 있다고 가정할때 연 배당금은 128,400원이라는 것을 의미합니다.
세금
투자자는 매분기, 반기 배당을 받을 때마다 배당소득세 15.4%가 원천징수 됩니다. 수익률을 높일 때 세금 부분이 의외의 부담이 되는 경우가 많습니다. 일반 계좌에서 투자보다는 ISA, IRP 및 퇴직연금 계좌에서 종목을 투자하는 것이 세금 부담을 줄이고 수익률을 높일 수 있는 방법입니다.
| <주요 회사 투자 현황> 1. SK 오피스 3개소 및 주유소 114개소, 통합 수처리센터 5개동을 운용자산으로 보유 비중은 오피스 50%, 수처리센터 26.2%, 주유소 23.8%로 구성 2. ESR켄달스퀘어 고양, 부천 등 도심권에 2개 물류센터, 용인, 이천, 안성 등 수도권에 15개 물류센터, 김해 2개 물류센터 등 전국에 걸쳐 총19개의 물류센터에 투자 3. 롯데리츠 전국 15개 롯데백화점에 투자 4. 신한알파 그레이츠판교 및 청계, 트윈시티 남산, GS서초타워, HSBC 빌딩 등 서울의 주요 중심지에 투자 |
기타 상품의 매매 방식 등은 제가 서술하였던 ETF 개념 포스팅을 참고하시면 됩니다.
위와 같이 상장 종목에 대하여 상세하게 알아보았습니다.
더 자세한 내용을 원하는 경우 한국리츠협회www.kareit.or.kr를 방문하시면 됩니다.
투자대상 분류
상장된 리츠는 오피스, 쇼핑몰, 백화점, 호텔, 물류센터 등 다양한 투자처에 투자하고 있습니다.
| 구 분 | 투자 대상 | 상장회사 |
| 오피스 | 오피스 빌딩 | 미래에셋맵스, NH프라임 |
| 리테일 | 쇼핑몰, 백화점 등 리테일 시설 | 롯데, 이리츠코크렙 |
| 호 텔 | 호텔 | 모두투어 |
| 물 류 | 쿠팡 물류센터 등 | ESR켄달스퀘어 코람코에너지플러스 |
| 주 택 | 아파트 등 주거시설 | NH올원, KB스타 |
| 혼합형 | 다양한 부동산 등 | 이지스밸류플러스 |
올바른 투자 전략
리츠 상품은 부동산 경기와 금리에 가장 민감한 영향을 받을 수 있어, 투자대상을 선택시 리스크 발생 가능성에 대하여 항상 확인해야 합니다. 리스크를 줄이기 위해 여러 리츠에 분산 투자하는 것이 좋습니다.
물론 가장 고려해야 할 사항이 고배당 여부로 상장된 상품 중에서는 신한알파리츠가 배당성향이 가장 높지만, 회사의 상태 및 환경 변화 등을 항상 점검하고 체크해서 대처하는 것이 중요합니다.